teilweise gewerbliche Vermietung
Themengebiet: Vermietung
Schlagworte: Vorsteuer, option, optieren, Umsatzsteuer,
Meine Frau besitzt ein altes Gebäude(ehemalige alte Scheune),indem sie ca.zwei Drittel der Fläche seit 14 Jahren an mich gewerblich vermietet(Schreinerei),bisher jedoch ohne Mehrwertsteuer.Den Rest der Fläche hat sie seit Anfang 2009 als zu vermietende Wohnung ausgebaut. Der Bezug der Wohnung ist auf den 1.10.10 geplant.
Meine Frage ist folgende: ist es jetzt noch möglich die für die Ausbaukosten gezahlte Mehrwertsteuer im Verhältnis der gewerblich vermieteten Fläche zur Wohnfläche vom Finanzamt zurückzubekommen? Und wie kann sie das am Besten machen?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
die Prüfung erfolgte aufgrund der Annahme, dass an eine Privatperson zu Wohnzwecken vermietet werden soll.
Als Vermieter sind Sie umsatzsteuerlicher Unternehmer im Sinne des § 2 Umsatzsteuergesetz (UStG). Mit der Vermietung führen Sie steuerbare Ausgangsleistungen aus. Diese sind allerdings gem. § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Folge ist, dass keine Umsatzsteuer entsteht und Sie diese nicht abführen müssen. Damit im unmittelbaren Zusammenhang stehend ist daher die gezahlte Mehrwertsteuer, d. h. die sog. Vorsteuer, nicht abziehbar. Diese gehört gem. § 9b Einkommensteuergesetz (EStG) dann zu den Anschaffungskosten und wird dementsprechend über die Nutzungsdauer als Werbungskosten abgeschrieben.
Um in den Genuss des Vorsteuerabzuges für die gezahlten Ausbaukosten zu kommen, müssten Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten. § 9 UStG regelt die Voraussetzungen, unter denen Sie auf die steuerfreie Vermietung verzichten können (sog. Option zur Steuerpflicht). Die Vorschrift regelt, dass „Der Verzicht auf Steuerbefreiung bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a) nur zulässig ist, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Der Unternehmer hat die Voraussetzungen nachzuweisen.“ Dies bedeutet, dass der Mieter seinerseits Umsatzsteuerpflichtig sein müsste. Dies ist bei einer Nutzung zu privaten Wohnzwecken nicht der Fall.
Zusammenfassend und abschließend lässt sich feststellen, dass ein Vorsteuerabzug in diesem Fall nicht möglich ist, da die Wohnung zu privaten Wohnzwecken genutzt wird. Die gezahlte Vorsteuer aus den Renovierungsrechnungen gehören folglich gem. § 9b EStG ggf. zu den Anschaffungskosten bzw. Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
Ihr Frag-Steuertipps-Team