Beantwortete Steuer-Frage

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

die Prüfung erfolgte unter Annahme, dass kein Fall des gewerblichen Grundstückshandels vorliegt. Dies wäre dann der Fall, wenn Sie innerhalb eines fünfjährigen Zeitraumes mehr als 3 Grundstücke kaufen und verkaufen. Hierzu liegen keine Anhaltspunkte vor.

1. Kauf zweier Grundstücke am 01.01.2010

Mit dem Kauf der Grundstücke wurde ein entgeltlicher Anschaffungsvorgang im Bereich des Privatvermögens getätigt. Der Kauf der Grundstücke ist zunächst steuerlich neutral und hat für Sie zunächst keine Auswirkung. Bitte ermitteln Sie die Anschaffungskosten für die Grundstücke. Zu den Anschaffungskosten gehören gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) in analoger Anwendung der entsprechenden handelsrechtlichen Vorschriften alle Aufwendungen, die geleistet werden, um die Grundstücke zu erwerben. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die
Nebenkosten. Neben dem eigentlichen Kaufpreis zählen demnach ebenfalls übernommene Verbindlichkeiten, Gebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten sowie sonstige Kosten im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb zu den Anschaffungskosten.

2. Übertragung an die Tochter

Im Rahmen der sog. vorweggenommenen Erbfolgen sind Schenkungen an Kinder durchaus üblich. Dies kann verschiedene Gründe haben,z. B. Vermeidung von Streitigkeiten, Schaffung von Fakten oder schlicht geschickte Ausnutzung der Freibeträge. Insoweit sind die Motive
grundsätzlich sekundär. Ihre Tochter ist darüber hinaus voll geschäftsfähig, so dass insoweit ebenfalls keine Beschränkungen gem. §§ 106 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegen.

Die Schenkung an Ihre Tochter ist eine freigebiege, unentgeltliche Zuwendung unter Lebenden im Sinne des §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG). Dies ist ein schenkungsteuerpflichtiger Vorgang. Ich gehe davon aus, dass Ihre Tochter keine weiteren steuerlich relevanten Schenkungen, Erbschaften o. ä. erhalten hat. Unter dieser Annahme hat Ihre Tochter den vollen
persönlichen Freibetrag in Höhe von EUR 400.000,00. Bei einem Wert der Grundstücke in Höhe von EUR 8.000,00 entsteht daher keine Steuer.

Sie sind gem. § 30 ErbStG verpflichtet, die Schenkung bei Ihrem zuständigen Wohnsitzfinanzamt anzuzeigen. Teilen Sie dem Finanzamt kurz schriftlich den Sachverhalt mit und beantragen, einen Nichtveranlagungsbescheid, da der Wert der Schenkung gering ist. In derartigen Fällen
verzichten Finanzämter häufig auf die Abgabe der Schenkungsteuererklärung. Möglicherweise fordert das Finanzamt allerdings eine Schenkungsteuererklärung an. Die Formulare hierzu erhalten Sie beim Finanzamt. Wenn Sie den zuständigen Mitarbeiter beim Finanzamt anrufen,
ist dieser Ihnen erfahrungsgemäß sicherlich behilflich. Sprechen Sie zusätzlich Ihren Notar an. Dieser kann Ihnen hinsichtlich des Prozederes ebenfalls Auskunft erteilen. Bitte beachten Sie, dass der Freibetrag grundsätzlich gem. § 14 ErbStG alle 10 Jahre gewährt wird.

Die Schenkung als unentgeltliche Übertragung löst keine Grunderwerbsteuer aus. Sollten Sie Ihrer Tochter das Grundstück verkaufen, so entsteht aufgrund der Entgeltlichkeit Grunderwerbsteuer. Daher ist die von Ihnen vorgeschlagene zweite Variante nicht ratsam.

3. Verkauf durch die Tochter

Die verschiedenen Sachverhalte, i. e. Kauf durch Sie, Schenkung an die Tochter, Verkauf durch die Tochter, sind zunächst getrennt voneinander zu beurteilen. Um die steuerlichen Vorteile zu nutzen und eine Vermischung zu vermeiden, empfehle ich Ihnen, die dreistufige Vorgehensweise beizubehalten. Wenn Ihre Tochter die Grundstücke direkt kauft und veräußert, ändert sich grundsätzlich nichts an der Prüfung. Allerdings sollten Sie bedenken, dass das Finanzamt mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nachfragen wird, wo das Geld für den Grundstückskauf erzielt wurde. Somit haben Sie auch
in diesem Fall eine Schenkungssteuererklärung abzugeben - über die Geldschenkung Vater an Tochter. Das Finanzamt könnte dann wiederum auf dem Standpunkt stehen, dass es sich um eine Geldschenkung unter der Auflage des Grundstückkaufes handelt, so dass hier erneut Rückfragen auftreten könnten. Dies kann vermieden werden.

Mit dem Verkauf des Grundstückes durch die Tochter ist der Tatbestand des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, das steuerpflichtige private Veräußerungsgeschäft, verwirklicht.
Der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung beträgt weniger als 10 Jahre, somit wird der Gewinn steuerpflichtig. Der Gewinn ermittelt sich gem. § 23 Abs. 3 EStG
als Differenz zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten abzüglich Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung. Als Preis ist der Kaufpreis anzusehen. Die
Anschaffungskosten sind im Falle der Schenkung die sog. "historischen Anschaffungskosten", die Kosten des Vaters (s. Punkt 1). Als Veräußerungskosten kommen alle Kosten in Betracht, die im direkten Zusammenhang mit dem Verkauf stehen, z. B. Notar- oder Steuerberatungskosten.

Die Steuerpflicht für den Veräußerungsgewinn entsteht in dem Jahr, in dem der Veräußerungserlös zufliesst (§ 11 EStG). Hier haben Sie in der Tat Spielraum. Die Frage, ob Ihre Tochter noch weitere Einkünfte hat, ist für die steuerliche Prüfung des Einkunftstatbestandes "Spekulationsgewinn" dem Grunde und der Höhe nach sekundär. Mit anderen Worten: veräußert ihre Tochter im Veranlagungszeitraum 2009 ein Grundstück und erzielt einen steuerpflichtigen Gewinn in Höhe von ca. EUR 5.000,00 so fließt dieser Gewinn zunächst in das zu versteuernde Einkommen. Das zu versteuernde Einkommen ist die Summer aller Einkünfte. Beträgt das zu versteuernde Einkommen weniger als EUR 8.004 so sind die Einkünfte unter dem Grundfreibetrag und somit gem. § 32a Abs. 1 EStG nicht steuerpflichtig. Diese Darstellung soll verdeutlichen, dass die Fragen letztlich getrennt voneinander
zu beurteilen sind. Erzielt Ihre Tochter keine weiteren Einkünfte, so wäre in diesem Fall der Spekualtionsgewinn zwar steuerbar und steuerpflichtig, er löst allerdings keine Steuer aus. Die Steuerfreiheit ist nicht in der Gestaltung des Grundstücksverkaufes, sondern in der Ermangelung weiterer Einkünfe zu finden (Grundfreibetrag).

Einschränkungen erfährt der Steuerpflichtige in § 42 der Abgabenordung (AO):
(1) Durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts kann das Steuergesetz nicht umgangen werden. Ist der Tatbestand einer Regelung in einem Einzelsteuergesetz erfüllt, die der Verhinderung von Steuerumgehungen dient, so bestimmen sich die Rechtsfolgen nach jener Vorschrift. Anderenfalls entsteht der Steueranspruch beim Vorliegen
eines Missbrauchs im Sinne des Absatzes 2 so, wie er bei einer den wirtschaftlichen Vorgängen angemessenen rechtlichen Gestaltung entsteht.

(2) Ein Missbrauch liegt vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen
Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Dies gilt nicht, wenn der Steuerpflichtige für die gewählte Gestaltung außersteuerliche Gründe nachweist, die
nach dem Gesamtbild der Verhältnisse beachtlich sind.

In Ihrem Fall liegt meines Erachtens nach keine missbräuchliche Gestaltung vor, da letztlich vorweggenommene Erbfolgen durchaus üblich sind. Der Gesetzgeber hat bewusst Freibeträge geschaffen, die der Steuerpflichtige nutzen kann. Aus einer pro-fiskalischen Logik würde Ihrer Tochter kein Grundfreibetrag zustehen. Diese Konsequenz halte ich für nicht denkbar und verfassungsrechtlich äußerst problematisch. Allerdings könnte das Finanzamt dennoch eine andere Auffassung vertreten und eine entsprechende Argumentationslinie verfolgen. Dies halte ich erfahrungsgemäß für unwahrscheinlich. Die entsprechenden Argumente des Finanzamtes lassen sich schnell entkräften. Sollte daher das Finanzamt abweichen, so lohnt sich meines Erachtens nach in jedem Fall ein Einspruch bzw. Klageverfahren. Hierzu können Sie sich dann ggf. an einen Kollegen vor Ort wenden.

Ihr Frag-Steuertipps-Team