Steuerliche Auswirkungen eines Wohnungsrechts
Themengebiet: Abschreibungen
Schlagworte: Abschreibung, Arbeitszimmer, wohnrecht, Vorbehaltsnießbrauch,
Die Käufer eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung sind die Eheleute A zu je ½ Anteil. Die Verkäufer sind Herr B und seine geschiedene Ehefrau Frau C. Beide sind Eigentümer zu je ½ Anteil.
Der Kaufpreis beträgt 230.000 EUR. Er setzt sich zusammen aus einem bar zu zahlenden Betrag in Höhe von € 190.000,00 und der Gewährung eines lebenslangen Wohnungsrechts zugunsten der Frau C (Alter 66 Jahre) an der bereits von ihr bewohnten Einliegerwohnung im Werte von 40.000 EUR. Ansonsten soll die Immobilie durch die Eheleute A selbstgenutzt werden.
Die verbrauchsbedingten Nebenkosten wie z.B. Strom, Heizung, Wasser pp, ebenso die in der Einliegerwohnung anfallenden Reparaturen zahlt die Berechtigte.
Den jährlichen Nutzungswert des Wohnungsrechtes geben die Beteiligten mit ca. € 3.360,00 an. Der Begriff Nutzungswert wurde vom Notar eingesetzt. Der Betrag i. H. von 3.360 EUR ist die nachhaltig erzielbare, jährliche Kaltmiete.
Wie berechnen sich im vorliegenden Falle die Anschaffungskosten, die als Bemessungsgrundlage für die AfA bei Geltungmachung von Werbungskosten für ein häusliches Arbeitszimmer angesetzt werden können?
Der Grund und Boden des gesamten Grundstücks stellt einen Verkehrswert von EUR 90.000 dar. Die selbstgenutzte Wohnung hat einen Flächenanteil von 180/230 an der Fläche beider Wohungen.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Das Grundstück ist gegen Einräumung eines vorbehaltenen dinglichen Wohnrechts übertragen worden bzw. verkauft worden.
Somit sind die für einen Vorbehaltsnießbrauch geltenden Grundsätze entsprechend anzuwenden, BMF Schreiben vom 24.07.1998, Rz. 49 und 50.
Sie dürfen hiernach die AfA auf das entgeltlich erworbene Gebäude nur in Anspruch nehmen, soweit sie auf auf den unbelasteten Teil entfällt, BFH Urteil vom 7. Juni 1994 – BStBl. II S. 927.
Die AfA Bemessungsgrundlage ermittelt sich wie folgt:
Verkehrswert Grund und Boden 90.000,00 Euro (47,36%)
Verkehrswert Gebäude (Geschätzt) 140.000,00 Euro
Abzüglich Kapitalwert des Nutzungsrechts nach Ihrer Berechnung 40.000,00 Euro.
Rest 190.000,00 Euro (100%)
Nebenrechnung:
Gebäude abzüglich Nutzungsrecht = 100.000,00 Euro (52,64%)
Damit enfällt der Kaufpreis von 190.000,00 Euro auf
Grund und Boden = 47,36% von 190.000,00 Euro = 89.984,00 Euro
Gebäude = 52,64 % von 190.000,00 Euro = 100.016,00 Euro
2. Schritt: Ermittlung der AfA Bemessungsgrundlage:
Verkehrswert Gebäude (Geschätzt) = 140.000,00 Euro
Abzüglich Kapitalwert des Nutzungsrechts = 40.000,00 Euro
= 100.000,00 Euro
Kaufpreisanteil 100/100
Gebäudeanteil am Kaufpreis = 100.016,00 Euro
Unbelastete Wohnung:
Anteil: 180/230 = 78,26%
Verkehrswert Gebäude 140.000,00 Euro x 78,26% = 109.564,00 Euro.
Da der vorgenannte Wert die Gebäudeanschaffungskosten bzw. den Kaufpreisanteil übersteigt (110/100), ist keine Kürzung der AfA BMG vorzunehmen.
Somit beträgt die AfA Bemessungsgrundlage 100.016,00 Euro.
Danach ermittelt sich die AfA BMG für das Arbeitszimmer wie folgt: 100.016,00 Euro x qm des AZ / qm der Gesamtfläche.
Wir hoffen, Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben.
Ihr Frag-Steuertipps-Team