Beantwortete Steuer-Frage

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wie wird die Immobilie genutzt? Wie wurde der übrige Nachlass aufgteilt?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Frau Ufer,
die Immobilie ist vermietet (3 Wohnungen). Eine Eigennutzung ist nicht geplant.
Das übrige Erbe (<<100T€) wurde 50/50 aufgeteilt.
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

noch eine Rückfrage: wie hat die Erbengemeinschaft die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gegenüber dem Finanzamt erklärt? Wurde eine einheitliche und gesonderte Feststellungserklärung abgegeben oder hat jeder Erbe jeweils die Einkünfte in einer eigenen Anlage V erklärt? Sind seit 2009 Gewinne oder Verluste aus der Vermietung entstanden? Wer hat ggf. an den Verlusten partizipiert?

Danke.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Frau Ufer,
es wurde in jedem Jahr eine Feststellungserklärung der Erbengemeinschaft beim FA abgegeben. Renovierungsaufwand wurde als Sonderwerbungskosten (auf 5 Jahre verteilt) der Tochter zugeordnet und führt bei dieser zu Verlusten aus V+V. Ohne Betrachtung dieser Sonderkosten sind Gewinne entstanden, die 50/50 aufgeteilt wurden.
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wird im Rahmen einer Erbauseinandersetzung ein Nachlass real geteilt und erhält ein Miterbe wertmäßig mehr, als ihm nach seiner Erbquote zusteht, und zahlt er für dieses "Mehr" an seine Miterben eine Abfindung, liegt insoweit ein Anschaffungs- und Veräußerungsvorgang vor. In Höhe der Abfindungszahlung entstehen Anschaffungskosten. Wird ein Wirtschaftsgut gegen Abfindungszahlung erworben, berechnen sich der entgeltlich und der unentgeltlich erworbene Teil des Wirtschaftsguts nach dem Verkehrswert (vgl. BFH-Urteil vom 29.10.1991, BStBl 1992 II S. 512). In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert dem Wert entspricht, den die Miterben der Erbauseinandersetzung zugrunde legen (Anrechnungswert). Dies ist der Wert zum Bewertungsstichtag, d. h. der heutige Wert nach Renovierung in Höhe von ca. T€ 320.

Beispiel (vgl. BMF Schreiben vom 14. März 2006, BStBl. I S. 253, Rz. 26).

A und B sind Miterben zu je 1/2. Der Nachlass besteht aus einem Gebäude auf einem Erbbaugrundstück (Verkehrswert 1 Mio. EUR) und Bargeld (500.000 EUR). A erhält das Gebäude und zahlt an B eine Abfindung i.H.v. 250.000 EUR. B erhält das Bargeld und die Abfindungszahlung.

A hat Anschaffungskosten in Höhe von 250.000 EUR. Es ist unerheblich, aus welchem Vermögensbereich der die Abfindung Zahlende die Mittel für die Abfindungszahlung entnimmt. A zahlt die Abfindung nicht für das ganze Gebäude, auch nicht für den gesamten Anteil des B an dem Gebäude (1/2), sondern nur für das wertmäßige "Mehr", das er bei der Erbteilung erhalten hat. Das Gebäude ist 1 Mio. EUR wert. 750.000 EUR stehen dem A nach seiner Erbquote zu, so dass A mithin 1/4 des Gebäudes für 250.000 EUR entgeltlich und 3/4 des Gebäudes unentgeltlich erworben hat.

Nach der Erbauseinandersetzung ist hinsichtlich der weiteren Abschreibung zwischen dem unentgeltlich erworbenen Teil des Wirtschaftsguts und dem entgeltlich erworbenen Teil zu unterscheiden.
Auf den unentgeltlich erworbenen Teil ist § 11d Abs. 1 EStDV anzuwenden. Der Miterbe führt die von der Erbengemeinschaft vorgenommene Abschreibung anteilig fort.

Soweit der Miterbe das Wirtschaftsgut entgeltlich erworben hat, sind der weiteren AfA seine Anschaffungskosten zu Grunde zu legen. Für den entgeltlich erworbenen Teil des Wirtschaftsguts bemessen sich die AfA bei Gebäuden nach den hierfür geltenden Vorschriften § 7 Abs. 4 EStG, d. h. zu 2 % p. a..
Danach kann sich bei Gebäuden für den unentgeltlich und den entgeltlich erworbenen Teil eine unterschiedliche Abschreibungsdauer ergeben.

Beispiel:
Miterben sind S und T je zu 1/2. Zum Nachlass gehören ein bebautes Grundstück (Verkehrswerte: Gebäude 1,5 Mio. EUR und Grund und Boden 500.000 EUR) und Bargeld (1 Mio. EUR). Die ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes i.H.v. 2 Mio. EUR sind bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft am 1. Januar 04 bereits mit jährlich 2 % bis auf 800.000 EUR abgeschrieben. S erhält das Grundstück und zahlt an T eine Abfindung i.H.v. 500.000 EUR. T erhält das Bargeld und die Abfindungszahlung.

S hat das Grundstück zu 1/4 entgeltlich erworben. Nach dem Verhältnis der Verkehrswerte entfallen auf das Gebäude 375.000 EUR und auf den Grund und Boden 125.000 EUR der Abfindungszahlung. Die AfA, die S nach der Erbauseinandersetzung vornehmen kann, bemessen sich wie folgt: Hinsichtlich 3/4 des Gebäudes hat S nach § 11d EStDV die AfA-Reihe der Erbengemeinschaft fortzuführen und mithin jährlich 2 % von 1.500.000 EUR (3/4 von 2 Mio. EUR Anschaffungskosten des Erblassers) = 30.000 EUR abzuschreiben. Hinsichtlich 1/4 des Gebäudes liegt ein entgeltlicher Erwerb vor. S hat insofern - soweit keine kürzere Nutzungsdauer als 50 Jahre in Betracht kommt (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) - 2 % von 375.000 EUR (= 7.500 EUR) jährlich abzusetzen.

Sie sehen, im Detail kann die Berechnung im ersten Jahr relativ komplex werden. Ich empfehle Ihnen daher das Erstellen einer Anlage, z. B. mittels des Programmes Excel. Es werden letztlich 2-Afa-Reihen geführt. Eine AfA-Reihe führt die sog. historischen Anschaffungskosten fort. Die andere AfA-Reihe bezieht sich auf den neu angeschafften Teil. Dies ist für die Schwester vorteilhaft, da durch den Anschaffungsvorgang ein höheres Abschreibungspotential generiert wird.

Bitte beachten Sie ferner: Der Veräußerungsgewinn des Veräußerers ist als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, wenn die Voraussetzungen der § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vorliegen. Private Veräußerungsgeschäfte sind Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Der zehnjährige Zeitraum ist aufgrund der Gesamtrechtsnachfolge sowohl für Erblasser als auch Veräußerer zu prüfen. Sofern die Mutter die Immobilie innerhalb eines zehnjährigen Zeitraumes vor Erbauseinandersetzung angeschafft hat, ist der Gewinn, den der Bruder erzielt, steuerpflichtig. Bitte prüfen Sie, zu welchem Datum die Immobilie angeschafft wurde. Der Gewinn ermittelt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös (TEUR 320) und den fortgeführten Anschaffungskosten (historische Anschaffungskosten der Mutter abzüglich Abschreibungen, d. h. Restbuchwert).

Der Vorgang ist gem. § 3 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz steuerfei, so dass Sie insoweit keinerlei Steuerbelastung trifft.

Zusammenfassung:

Maßgeblich ist der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erbauseinandersetzung (TEUR 320). Dieser ist in den Verträgen anzusetzen. Aufgrund der Veräußerung des Anteils vom Bruder an die Schwester erfolgt eine Gewinnbesteuerung gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, sofern die Erblasserin das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Erbauseinandersetzung angeschafft hat. Prüfen Sie bitte, wann Ihre Mutter das Objekt erworben hat. Der Vorgang ist grunderwerbsteuerfrei.

Bei Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.



Ihr Frag-Steuertipps-Team