Sonderausgabenabzug durch Instandhaltungsaufwendungen als Dauernde Lasten im Zuge eines Übergabevertrages vom 09.02.1994
Themengebiet: Sonderausgaben
Schlagworte: Instandhaltung, Rente, Sonderausgaben, Dauernde Last,
Sehr geehrte Damen und Herren,
Lt. dem BFH Urteil vom 25.08.1999 (X R 38/95) BStB. 2000 II S. 21
Hat ein Altenteilsberechtigter sich an Räumen einer zum übertragenen Vermögen gehörenden Wohnung ein Wohnungsrecht vorbehalten, kann die Verpflichtung des Übernehmers, die Wohnung instand zu halten, bei diesem eine dauernde Last (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 a EStG) begründen. Insoweit als Versorgungsleistungen abziehbar sind jedoch nur Aufwendungen, die der Erhaltung des im Zeitpunkt der Übergabe vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung dienen (Fortführung des BFH-Urteils vom 25.03.1992 X R 196/87, BFHE 167, 408, BStBl II 1992, 1012).
In dem von mir abgeschlossenen Übergabevertrag (=Übernehmer) habe ich mich verpflichtet, die Nebenkosten für Wasser, Strom, Heizung, Abwasser, Müllabfuhr, Schornsteinfeger usw. sowie alle mit dem Grundbesitz verbundenen Lasten sowie etwaige Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Der Erwerber (ich) hat das Wohnhaus auf seine Kosten in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und für die Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage zu sorgen. Den Jahreswert des Wohnungsrechtes (der Eltern = Übergeber) geben die Beteiligten zum Zwecke der Kostenberechnung mit DM 10.800 an.
In 2009 wurde die im Erdgeschoß gelegene Toilette und Dusche vollständig modernisiert, neue Leitungen wurden im Boden verlegt, neuer Estrich verlegt, neue Dusch- und Toiletten-Installation wurde durchgeführt und eine vollständige neue Fliesung ist erfolgt. Das Einfamilienhaus wurde 1970 erstellt, danach wurden keine weiteren Umbaumaßnahmen oder Renovierungen in dem Badezimmer/Duschbereich durchgeführt. Eine in 2004 durchgeführte Modernisierung der Heizungsanlage (Einsatz eines neuen Brennwertkessel nur für die Wohnung des Wohnungsberechtigten), der Einbau von neuen Fenstern und die Isolierung wurden als Erhaltungsaufwand vom Finanzamt anerkannt. Dies entspricht der Regelung Wartung, Pflege Ausbesserung und Maßnahmen zur Verhinderung oder Beseitigung von Schäden und zum Schutz vor natürlicher Abnutzung und Alterung sowie Vornahme von Schönheitsreparaturen. Sind diese Kosten der Erneuerung des Badezimmers abzugsfähig? Insbesondere Aufwendungen für die Instandsetzung/Erneuerung der Leitungen und Abflüsse mit Erneuerung des Fußbodens, Einbau einer Badewanne, Austausch der bisherigen Dusche, Austausch der Toilette und Fliesen? Worauf ist hier insbesondere darauf zu achten? Gibt es noch neue Rechtssprechnungen hinsichtlich dieser Problematik? Falls ja, geben Sie bitte die Quellen an bzw. fügen Sie entsprechende Texte bei.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Die Kosten für die Instandhaltung des Badezimmers sind als dauernde Last in Ihrem Fall grundsätzlich abzugsfähig gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG a.F. , da sie zivilrechtlich durch Vertrag zur Übernahme der Instandhaltungsaufwendungen verpflichtet worden sind.
Der Übergeber hat in demselben Betrag eine Einnahme zu versteuern, § 22 Nr. 1 EStG.
Achten Sie auf die Aufbewahrung Ihrer Rechnungen und entsprechenden Zahlungsbelegen, damit Sie diese Aufwendungen beim Finanzamt glaubhaft machen können.
Zur grundsätzlichen Systematik im Zusammenhang mit Instandhaltungsaufwendungen als dauernde Last hat sich die OFD München mit Schreiben vom 01.10.2004 umfangreich geäußert:
Auszug OFD München v. 01.10.2004 - S 2221 - 123/St 42
Instandhaltungsaufwendungen als dauernde Last
Behält sich der Übergeber anlässlich einer Vermögensübergabe im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an Teilen des Vermögens (z. B. an einer Wohnung) ein Wohnrecht vor, sind die vom Übernehmer getragenen Instandhaltungsaufwendungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG als dauernde Last abziehbar und beim Übergeber als wiederkehrende Bezüge nach § 22 Nr. 1 EStG zu versteuern, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
1. Verpflichtung des Vermögensübernehmers zur Übernahme der Instandhaltungsaufwendungen
Eine zivilrechtliche Verpflichtung des Vermögensübernehmers zur Übernahme der gewöhnlichen oder außergewöhnlichen Instandhaltungsaufwendungen kann sich entweder
- aus einer ausdrücklichen Verpflichtung im Übergabevertrag oder
- aus der Rechtsnatur des Übergabevertrags als Altenteilsvertrag ergeben (nach Art. 12 Abs. 1 des Bayer.
Ausführungsgesetzes zum BGB hat der Altenteilsverpflichtete dem Berechtigten die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Dauer in diesem Zustand zu erhalten).
2. Übernahme gewöhnlicher Instandhaltungsaufwendungen durch den Vermögensübernehmer
Ist der Vermögensübernehmer (Eigentümer) verpflichtet, die gewöhnlichen Instandhaltungsaufwendungen zu tragen, so sind diese bei ihm regelmäßig als dauernde Last abziehbar.
Zu den gewöhnlichen Instandhaltungsaufwendungen gehören z. B. Aufwendungen für die regelmäßige Wartung, Pflege oder Ausbesserung des Gebäudes, Maßnahmen zur Verhinderung oder Beseitigung von kleineren Schäden und zum Schutz vor natürlicher Abnutzung und Alterung sowie die Vornahme üblicher Schönheitsreparaturen.
3. Übernahme außergewöhnlicher Instandhaltungsaufwendungen durch den Vermögensübernehmer
Ist der Vermögensübernehmer verpflichtet, die außergewöhnlichen Instandhaltungsaufwendungen (z. B. Austausch von Fenstern, Erneuerung der Heizung, Dacherneuerung) zu tragen, sind die Aufwendungen nur dann als dauernde Last abziehbar, wenn die durchgeführten Maßnahmen zur Erhaltung des im Zeitpunkt der Übergabe vertragsgemäßen Zustands, also des baulichen Zustands der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe, erforderlich waren (BFH-Urteile vom 25. August 1999, BStBl 2000 II S. 21 vom 15. März 2000, BFH/NV 2000 S. 1089 und vom 31. März 2004, BFH/NV 2004 S. 1248).
Unschädlich ist jedoch, wenn die vertraglich geschuldete – zur Erhaltung erforderliche – Maßnahme zugleich eine zeitgemäße Modernisierung bewirkt. Dies kann aus baulichen Gründen (z. B. Ersatz defekter einfach verglaster Fenster durch Fenster mit Isolierverglasung) oder aus rechtlichen Gründen (Ersatz einer Heizungsanlage, deren Abgaswerte – ab 2004 – nicht mehr den rechtlichen Vorgaben entsprechen) der Fall sein. In beiden Fällen ist mit der erforderlichen Maßnahme zugleich eine zeitgemäße Modernisierung verbunden, die eine Anerkennung der Aufwendungen als dauernde Last nicht ausschließt.
Dagegen sind Aufwendungen für Maßnahmen, die zur Erhaltung nicht unmittelbar erforderlich sind und den baulichen Zustand der Wohnung/des Gebäudes im Zeitpunkt der Übergabe deutlich verbessern (z. B. zusätzliche Isolierungsmaßnahmen im Rahmen einer Heizungserneuerung, Einbau zusätzlicher Einrichtungen, Generalsanierung des übergebenen Vermögensgegenstandes) nicht als dauernde Last abziehbar.
Diese Leistungen werden im überwiegenden Interesse des Vermögensübernehmers an der Werterhaltung und Werterhöhung seines Eigentums erbracht ( BFH-Urteil vom 31. März 2004, a.a.O., BMF-Schreiben vom 21.07.2003, BStBl 2003 I S. 405).
Werden im Rahmen einer einheitlichen Maßnahme Aufwendungen getätigt, die nach den obigen Grundsätzen nur teilweise als dauernde Last berücksichtigt werden können, ist der abziehbare Teil der Aufwendungen zu schätzen.
Ende des Auszuges.
Im Übrigen, bitten wir die späte Beantwortung Ihrer Frage zu Entschuldigen.
Ihr Frag-Steuertipps-Team
Sehr geehrter Fragesteller,
es ist richtig, dass der BFH mit seinem Urteil vom 25.03.1992 unter Doppelbuchstabe bb und Buchstabe e angeführt hat, dass öffentliche Lasten eines Grundstücks nicht zu den Versorgungsleistungen gehören, weil diese Kosten vom Eigentümer geschuldet werden.
Abziehbar sind demnach nur die mit der Nutzungsüberlassung tatsächlich zusammenhängenden Aufwendungen.
Hierzu gehören Aufwendungen für Sachleistungen wie Strom, Heizung, Wasser und Instandhaltungsaufwendungen.
Alle anderen Aufwendungen sind leider nicht abzugsfähig, die Sie als Eigentümer zu zahlen haben, also AfA, Schuldzinsen und öffentliche Lasten des Grundstücks und die Hausversicherung. So auch der BMF mit Schreiben vom 16.09.2004, Randziffer 42 und 45, BStBl. 2004 I S. 922.
Ich bedauere, Ihnen keine angenehmere Nachricht überreichen zu können.
Ihr Frag-Steuertipps-Team