Abschreibung einer übernommen Immobilie u.a.
Themengebiet: Vermietung
Schlagworte: § 23 estg, Abschreibung, Werbungskosten, Spekulationsgewinn,
Guten Tag,
ich habe zusammen mit meiner Frau 1981 ein EFH errichtet. Dieses Haus haben wir zusammen bis zu unserer Trennung Ende 2006 bewohnt. Eigentümer waren wir beide.
Vor unserer Scheidung Mitte dieses Jahres habe ich den hälftigen Eigentumsanteil meiner Frau im Wege der Vermögensaus-einandersetzung günstig käuflich erworben. Die Immobilie wird jetzt vermietet.
Frage 1: Welche Abschreibungshöhe gilt zukünftig? Kann ich die ursprünglich nach dem Bau angesetzte Abschreibungshöhe übernehmen? Oder kann ich diese Höhe nur zur Hälfte ansetzen (für meinen ursprünglichen hälftigen Anteil)zuzüglich der weiteren Hälfte, die sich aufgrund des diesjährigen Übernahmepreises errechnet?
Frage 2: Wenn ich die Immobilie verkaufe,unterliegt dann die jetzt übernommene Immobilienhälfte der 10jährigen Spekulationssteuer?
Vielen Dank im voraus
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage auf unserem Portal.
Können Sie bestätigen, dass Ihre Ex-Ehefrau seinerzeit mit im Grundbuch stand?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
vielen Dank für die Anfrage auf unserem Portal.
Mitte 2011 haben Sie einen Miteigentumsanteil erworben. Dies ist ein eigener Anschaffungsvorgang. Bei einer anschließenden Vermietung erzielen Sie den Einkunftstatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG). Folge ist, dass die die Einnahmen zu versteuern und im Gegenzug die Werbungskosten gem. § 9 EStG abzugsfähig sind. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die zur Ewerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen. Hierzu gehört u. a. auch die Abschreibung des Gebäudes. Da mit dem Kauf einer Immobilie sowohl Gebäude als auch Grund und Boden erworben wird, ist hier aufzuteilen zwischen dem Gebäude- und dem Grunstücksanteil. Das Grunstück ist grundsätzlich nicht abschreibungsfähig. Hier wird regelmäßig der Bodenrichtwert lt. Gemeinde zugrundegelegt. Dieser wird mit der Grundstücksgröße multipliziert. Der übersteigende Teil entfällt dann auf das Gebäude. Alternativ kann eine Schätzung, z. B. mittels einer Aufteilung 80% (Gebäude) und 20% (Grund und Boden) angesetzt werden. Hier hängt es sicherlich vom Einzelfall ab und muss ggf. mit dem Finanzamt gemeinsam „verhandelt“ werden.
Zu Frage 1:
Es sind 2 AfA-Reihen zu bilden, die die jeweiligen Anschaffungskosten des Gebäudes berücksichtigen.
Die erste AfA-Reihe betrifft die Hälfte der historischen Anschaffungskosten des Gebäudes aus 1981. Bsp.: Gesamtkosten 1981 100.000,-; Anteil Gebäude (80%): 80.000,-, davon Ihr Anteil: 40.000,-; davon Abschreibung § 7 Abs. 4 Nr. 2 a) EStG: 2% 1. Abschreibungsreihe Werbungskosten: 800,00.
Die zweite AfA-Reihe wird identisch ermittelt – allerdings mit den Anschaffungskosten Mitte 2011.
Im ersten Jahr ist dies sicherlich mit einem gewissen Aufwand verbunden. Dies lohnt sich allerdings meines Erachtens nach, da sonst unnötigerweise zukünftiges Abschreibungspotential verloren gehen könnte. Ich empfehle Ihnen, eine Anlage, z. B. mittels des Programmes Excel, zu erstellen. Diese Anlage können Sie dann mit einreichen und jährlich fortführen.
Zu Frage 2:
Beim Erwerb durch Ehegatten jeweils zu 1/2 gilt nur der jeweilige Miteigentumsanteil als erworben (Vgl. BFH v. 17.12.1997, X R 88/95, BStBl II 1998, 343, BFH/NV 1998, 915). Der Anteil, den Sie im Jahr 2011 erworben haben, ist ein eigener Anschaffungsvorgang (s. o.). Folge ist, dass für diesen Teil die 10jährige Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG neu beginnt.
Nachrichtlich sei erwähnt, dass Sie die Kosten dieser steuerlichen Beratung im Jahr der Zahlung als Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung ansetzen können.
Bei Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.
Ihr Frag-Steuertipps-Team