Beantwortete Steuer-Frage

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

zu1.) Hierbei spielen mehrere Faktoren eine Rolle, daher kann die Frage so nicht pauschal beantwortet werden. Grundsätzlich haben Sie jedoch, wenn auch in geringem Maße, einen Zinsvorteil (Annahme: Sie generieren Verluste aus der Vermietung und Verpachtung), wenn Sie den Übergabetermin vorverlegen.
zu2.) Wenn es sich um einen bestehenden Mietvertrag handelt, den Sie übernehmen, so müssen Sie die Einnahmen und Ausgaben auch zum Zeitpunkt des Zahlungsmittel Zu- bzw. Abflusses versteuern. Also in Ihrem Fall wahrscheinlich ab dem 01.12.2011. Ob eine Verschiebung aus steuerlichen Gründen sinnvoll ist, hängt auch vom Verhältnis von Einnahmen und Ausgaben ab. Neben den Mieteinnahmen und Ausgaben für Nebenkosten, können auch noch eine anteilige Gebäudeabschreibung, die anteiligen Dauerschuldzinsen, Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen, sowie diverse andere Ausgaben angesetzt werden. Bei einem fremdfinanzierten Objekt, übersteigen die steuerlich ansetzbaren Ausgaben i.d.R.
die Einnahmen.
zu3.) Die von Ihnen beschriebenen Ausgaben können mitfinanziert werden. Um ein Darlehen ,wie in Ihrem Fall, jedoch direkt einem Teilobjekt zuzuordnen, muss der Darlehensvertrag dies auch inhaltlich wiederspieglen. Andernfalls können die ansetzbaren Finanzierungszinsen nur prozentual (anteilig) angesetzt werden.
Die Durchführbarkeit sollten Sie jedoch am Besten mit dem Darlehensgeber absprechen.

Ihr Frag-Steuertipps-Team

Kann das Darlehen zur Finanzierung des vermieteten Gebäudeteils ohne Tilgung abgeschlossen werden? In welchem Zeitraum muss eine Darlehenstilgung erfolgen, um die steuerliche Gewinnerzielungsabsicht nicht zu gefährden?

Das Darlehen kann ohne Tilgungsbeiträge zumindest zeitweise geführt werden. Es gibt grundsätzlich keinen festgeschriebenen Zeitraum, ab wann die Tilgung einsetzen muss.
Wie von Ihnen u.a. können jedoch Dauerverluste zu der Annahme führen, dass eine Gewinnerzielungabsicht fehlt. Dieser Annahme kann mit einer längerfristigen Kalkulation entgegengewirkt werden. Grundsätzlich ist eine bis zu fünf Jahren andauernde Verlustphase unbedenklich (BFH-Urteil vom 23.05.2007, X R33/04).