Beantwortete Steuer-Frage

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage auf unserem Portal.

Es haben sich noch Rückfragen ergeben:

- Können Sie bestätigen, dass Sie die Einliegerwohnung an Ihre Schwiegermutter vermieten?
- Wird bzw. wurde die Vermietung vom Finanzamt anerkannt? Erfolgt die Vermietung ortsüblich, d. h. angemessene Miete, Nebenkostenabrechnung etc. Wie hoch ist die vereinbarte Miete im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel (ca.-Angabe in Prozent)?
- Wie lange vermieten Sie schon an die Schwiegermutter?
- Ist ein Totalüberschuss entstanden, d. h. waren im Laufe der Jahre die positiven Einkünfte höher als die aufgelaufenen Verluste? ggf.: wie hoch ist der festgestellte Verlustvortrag?
- Liegt dem Finanzamt die akutelle Version des Mietvertrages vor?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

vielen Dank für die Anfrage auf unserem Portal.

Zwecks schneller Bearbeitung nutzen Sie bitte zukünftig die „Antwort“-Funktion innerhalb des Portals. Nachrichtlich sei darüber hinaus erwähnt, dass Sie die Kosten dieser Steuerberatung im Jahr der Zahlung bei den Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung ansetzen können.

Gerne beantworte ich Ihre Fragen:

Gesetz und gefestigte Rechtsprechung gehen bei einer Vermietung in Höhe von 83% der ortsüblichen Miete davon aus, dass der Einkunftstatbestand des § 21 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) uneingeschränkt erfüllt ist. Solang der vereinbarte Mietzins mindestens 75% der ortsüblichen Marktmiete (örtl. Mietspiegel) beträgt, ist bei einer langfristigen Vermietung, die bei 25 Jahren gegeben sein sollte, von der Einkunftserzielungsabsicht mit der Folge eines ungekürzten Werbungskosten-Abzuges auszugehen (vgl. Ludwig Schmidt, ESt-Kommentar, 30. Auflage, zu § 21 Rz. 62). Eine Einstellung der Vermietung sollte daher grundsätzlich unproblematisch erfolgen. Allerdings ist zu beachten, dass die Beendigung der Vermietung ebenfalls „marktüblich“, d. h. mit Kündigungsfrist, Übergabeprotokoll etc. erfolgen soll. Meiner Meinung nach und aus der Erfahrung in der betrieblichen Praxis sehe ich die Verluste der Vorjahre nicht gefährdet. Allerdings kann das Finanzamt eine andere Auffassung vertreten. Legen Sie dann in jedem Fall innerhalb der einmonatigen Einspruchsfrist schriftlich einen Einspruch ein. Als Begründung dient o. g. Argumentation. Gegen die ablehnende Einspruchsentscheidung sollten Sie klagen. Hierzu wenden Sie sich bitte an einen Kollegen vor Ort. Da die Vermietung eine private Vermögensverwaltung darstellt, führt die Aufgabe selbst nicht zu einer Besteuerung.

Bei Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.




Ihr Frag-Steuertipps-Team

Sehr geehrte Frau Ufer,

besten Dank für Ihre prompte Antwort, zu der ich die folgende Frage habe: Muß ich die Vermietung beim Finanzamt kündigen? Falls nein, gehe ich davon aus, dass die Vorlage eines Totenscheines ausreicht.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

ich würde folgende Vorgehensweise empfehlen: Der Todesfall wird wahrscheinlich nicht zum 01.01./31.12. eintreten, daher ist (fremdüblich) die Vermietung monatsgenau zu erklären. Zwecks Vermeidung von Rückfragen seitens des Finanzamtes empfehle ich Ihnen in diesem Fall eine erläuternde Anlage, z. B. mittels des Programmes Excel zu erstellen und darzulegen, dass nach dem Ableben der Schwiegermutter nicht weiter vermietet wird.

Mit freundlichen Grüßen