Steuerpflichtiger Wohnungsverkauf, Vorfälligkeitsentschädigung
Themengebiet: Umgang mit dem Finanzamt
Schlagworte: Frist, Vermietung, Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationsfrist,
Ich habe 2003 eine Wohnung mittels eines 100% Darlehens finanziert und gekauft und jedes Jahr 2% abgeschrieben. Jetzt habe ich diese vor der 10-jährigen Frist verkauft. Dadurch bin ich steuerpflichtig. Den Kredit möchte ich vorher auflösen, dadurch wird Vorfälligkeitsentgelt fällig. Kann ich diesen in der Gewinnermittlung mindernd angeben, ebenso wie die Maklerkosten ? Habe ich noch eine Möglichkeit um die 8 Jahre Abschreibung, die ich in die Gewinnermittlung einfliessen lassen muss zu mindern? War ja schliesslich keine Spekulation sondern aus finanzieller Notlage.
Zur Beantwortung Ihrer Frage benötige ich noch weitere Informationen:
Wurde die Wohnung von 2003 an vermietet oder haben Sie diese selbst bewohnt?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Eine an die Bank gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens anlässlich des Verkaufs einer vermieteten Immobilie gehört insoweit zu den Finanzierungskosten, wie der nach Rückzahlung des Darlehens verbleibende Verkaufserlös zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts verwendet wird. Wird kein anderes Vermietungsobjekt erworben, ist ein Abzug als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nicht möglich.
Sie können die Vorfälligkeitsentschädigung daher nicht direkt bei der Gewinnermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten abziehen. Dennoch können Sie diese bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns berücksichtigen:
Gewinnermittlung bei privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG):
Veräußerungserlös
./. Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)
./. Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung (Verkaufsinseratre, Maklergebühren, Notarkosten, Vorfälligkeitsentschädigung...)
= Gewinn/Verlust aus Veräußerung
+ in Anspruch genommene Abschreibungen
= steuerlicher Veräußerungsgewinn/-verlust
Die Marklerkosten gehören daher wie o.a. auch zu den Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung und reduzieren den Veräußerungsgewinn. Eine Möglichkeit die in Anspruch genommenen Abschreibungen zu reduzieren sehe ich nicht.
Ihr Frag-Steuertipps-Team