Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Übertragung der Grundstücke auf die GmbH kann ich Ihnen grundsätzlich nicht empfehlen. Die Einlage von Grundstücken kann ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen, sofern die Einlage innerhalb von 10 Jahren stattfand, aufgrund eines Rechtssträgerwechsels.

Das weitere wesentliche Problem, ist aber dass die künftigen Wertsteigerungen steuerverhaftet sind. Wenn Sie dann nicht mehr als natürliche Person an die GmbH vermieten würden, würde die Organschaft gefährdet werden. Ich bitte um Verständnis, dass ich von hier aus nicht beurteilen kann, welcher Schaden Ihnen im Fall eines Wegfalles der Organschaft und/oder der ggf. bestehenden Betriebsaufspaltung entstehen würde.

Da Sie zur Zeit die Grundstücke im Privatvermögen halten, können Sie nach 10 Jahren Haltedauer Ihre Grundstücke steuerfrei veräußern und dann die GmbH z.B. mit einer Kapitalrücklage bzw. Kapitalerhöhung versorgen.

In der Praxis besteht häufig eine Darlehensschuld der GmbH an Ihren Gesellschafter Geschäftsführer. Hier können Sie mittels einer Rangrücktrittsvereinbarung ein besseres Rating erreichen. Besser noch wäre ein Forderungsverzicht mit Besserungsschein, da dieses Instrument auch eine optische Verbesserung der Bilanz ermöglicht.

Zu Ihrer letzten Frage: Es ist durchaus möglich verschiedene Kostenstellen einzurichten. Viele Buchhaltungsprogramme bieten einen Betriebsabrechnungsbogen bzw. eine Kostenstellenrechnung an. Ich rate Ihnen jedoch zur Vorsicht. Sie sollten ggf. einen Steuerberater/Rechtsanwalt Ihres Vertrauens einschalten, welcher vor Ort sich Ihre Buchführung und Sachlage in Augenschein nehmen und somit besser beurteilen kann.

Ihr Frag-Steuertipps-Team

Danke für die Antwort aber wahrscheinlich habe ich meine Frage nicht eindeutig gestellt. Die Immobilien sollten selbstverständlich im Privatbesitz bleiben, lediglich die Verwaltung, Abwicklung, Vermietung und Betreuung derselben sollten insgesamt über die GmbH laufen.
Da sich die Immob. an verschiedenen Standorten befinden und teilw. privat und gewerbl. vermietet sind; hinzu kommen noch die Ferienwohng. mit Verpflegung der Feriengäste,unterhalten wir z. Z. für jede Tätigkeit getrennt eine eigene Buchhaltung mehr od. weniger für das Finanzamt (daher die verschiedenen St.-Nummern).

Ist es nicht möglich, sämtliche Aufgaben/Tätigkeiten allein über die GmbH laufen zu lassen? So wären in der GmbH auch einige Bewegungen zu verzeichnen, neben dem eigentlichen Geschäft.
Unsere Berater sind der Meinung, dass das so nicht möglich ist - wir haben aber den Eindruck, dass es ihnen eher darum geht, das eigene Honorar zu sichern, da ja jede Tätigkeit bzw. Steuererklärung extra berechnet wird, von der Bilanz mal agesehen.

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie Eigentümer an den Grundstücken bleiben möchten und nur die Verwaltung und Einkünfte auf die GmbH verlagern möchten, so können Sie dies durch ein notariell bestelltes Zuwendungsnießbrauchrecht erreichen.

Bei einem Zuwendungsnießbrauch wird unterschieden zwischen einem unentgeltlichen, entgeltlichen und teilweise entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch.

Bei einem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch, hätten Sie als Eigentümer grundsätzlich keine Steuererklärung mehr zu fertigen, da Sie keine Einkünfte mehr erzielen.

Der GmbH würden die Mieteinnahmen zufließen und steuerlich zugerechnet werden, was zur Folge hat, dass die Einnahmen in gewerbliche Einnahmen um qualifiziert werden und gewerbesteuerpflichtig werden.

Es müsste individuell durchgerechnet werden, wie hoch eine zusätzliche Gewerbesteuerbelastung ausfallen würde.

Ein weiterer Nachteil ist, dass die AfA der Gebäudeteile nicht mehr abgezogen werden darf, zumindest nicht bei der unentgeltlichen Variante.

Eine entgeltliche Variante liegt vor, wenn das Entgelt für das Nutzungsrecht wirtschaftlich ausgewogen ist. Hierbei hätten Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern hinsichtlich des Nießbrauchsentgelts und der Werbungskostenabzug sowie eine Abschreibung wäre möglich.

Der GmbH werden die Mieteinnahmen wieder zugerechnet, ein Werbungskostenabzug, in diesem Fall ein Abzug als Betriebsausgabe, wäre möglich.

Bei einer teilweise entgeltlichen Zuwendung können Sie nur anteilig eine Gebäude-AfA und einen Werbungskostenabzug geltend machen und erzielen Einkünfte aus V+V durch das Nießbrauchsentgelt.

Ggf. wäre noch eine anteilige Kürzung der Kosten in Höhe von 40% fällig, da die Finanzverwaltung in einem Erlass unterstellt, dass durch das eingesparte Nutzungsentgelt, ohne Kürzung aufgrund eines Teileinkünfteverfahrens, eine höhere Gewinnausschüttung möglich wäre, und Sie hierdurch einen Vorteil hätten, durch eine geringere Versteuerung bzw. geringeren Ansatz in Höhe von 60% aufgrund des Teileinkünfteverfahrens.

Diese Variante war früher eine interessante Gestaltung um Steuern sparen zu können und wurde auch nicht als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO gewertet.

Fazit: Ob es Sinn macht, einen Zuwendungsnießbrauch auszusprechen, muss individuell von einem Steuerberater/Rechtsanwalt Ihres Vertrauens geprüft werden.

Als wesentlichen Nachteil, würde ich die eventuelle zusätzliche Gewerbesteuerbelastung ansehen. Dies müsste ebenfalls geprüft werden.

Bezüglich der Honorarforderung: Der Gegenstandswert für die Erstellung der GmbH-Bilanz ergibt sich aus einem Mittel zwischen berichtigter Bilanzsumme und der betrieblichen Jahresleistung, § 35 Abs. 2 StBGebV. Die Jahresleistung wird vermutlich ansteigen, allerdings wird sich die Bilanzsumme nicht großartig verändern, hier sehe ich somit durchaus ein Einsparungspotential. Bei der o.a. unentgeltlichen Variante wäre weiterhin m.E. keine gesonderte Festellung für Ihre Immobilien mehr zu erstellen, hier sehe ich dafür aber wg. Unentgeltlichkeit die Organschaft/Betriebsaufspaltung als gefährdet an.

Ihr Frag-Steuertipps-Team