Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage auf unserem Portal. Bitte entschuldigen Sie die zeitliche Verzögerung.

Gehört ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung mehreren Eigentümern und wird vermietet, muss die Grundstücksgemeinschaft eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben, damit die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in einem Feststellungsbescheid auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden können. Zusammen veranlagte Ehegatten, denen eine Immobilie gemeinsam gehört, benötigen diese gesonderte Erklärung nicht, weil sie ihre Einkünfte in der gemeinsamen Einkommensteuererklärung angeben. Grundsätzlich werden die Mieteinkünfte auf die Miteigentümer nach den bürgerlich-rechtlichen Miteigentumsanteilen aufgeteilt (R 21.6 Satz 1 EStR 2008).
Verteilen die Miteigentümer die Einnahmen bzw. die Aufwendungen abweichend von den Miteigentumsanteilen, ohne einen finanziellen Ausgleich vorzusehen, ändert sich an der steuerlichen Zuordnung der Einkünfte entsprechend den Miteigentumsanteilen nichts. Denn in diesem Fall geht das Finanzamt davon aus, dass zwischen den Miteigentümern aus persönlichen Gründen entsprechende Schenkungen stattgefunden haben. Diese sind einkommensteuerlich ohne Bedeutung.
Es gibt eine Lösung, die Einnahmen und/oder die Aufwendungen ohne Schenkung abweichend von den Miteigentumsanteilen zu verteilen: So muss das Finanzamt eine entsprechende Vereinbarung der Miteigentümer steuerlich anerkennen, wenn hierfür wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind (R 21.6 Satz 2 EStR 2008), und diese Abmachung auch tatsächlich durchgeführt wird (BFH-Urteil vom 7.10.1986, BStBl. 1987 II S. 322).
Aus steuerlicher Sicht ist diese Möglichkeit beispielsweise besonders dann interessant, wenn Sie die Verwaltung auf einen Miteigentümer übertragen können, der nur über ein niedriges Einkommen verfügt und die für diese Arbeit gezahlten Beträge daher steuerfrei erhält.
Dagegen wird die Vereinbarung einer abweichenden Verteilung insbesondere dann nicht anerkannt, wenn die persönlichen Beziehungen zwischen nahestehenden Personen, insbesondere Angehörigen, für diese Vereinbarung ausschlaggebend sind und/oder wenn entsprechende Vereinbarungen zwischen Fremden nicht denkbar sind (BFH-Urteil vom 7.10.1986, BStBl. 1987 II S. 322; BFH-Urteil vom 31.3.1992, BStBl. 1992 II S. 890).
Aufgrund der Rechtsprechung, der die Finanzverwaltung gefolgt ist (LfSt Bayern vom 31.10.2006, DStR 2006 S. 2212; Verfügung der OFD Düsseldorf vom 9.3.2005, DB 2005 S. 581), ist auch die Vermietung einer gemeinschaftlichen Wohnung an einen der Miteigentümer anzuerkennen (BFH-Urteil vom 18.5.2004, IX R 49/02, BStBl. 2004 II S. 929).
Die von Ihnen geschilderten Gründe für eine abweichende Ergebniszuordnung liegen außerhalb des Steuerrechts und sind m. E. nach nicht mit dem Fremdvergleichsgrundsatz zu vereinbaren. Steuerlich anzuerkennende wirtschaftliche Gründe, die dem Grundstück entspringen, sind nicht zu erkennen. Maßgeblich ist daher das zivilrechtliche Eigentum. Nach den vorliegenden Angaben gehe ich davon aus, dass erst nach vollständiger Eigentumsübertragung sämtliche Vermietungseinkünfte Ihnen zugeordnet werden.
Bei Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.



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