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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorbesitzzeit desjenigen, der die Immobilie unentgeltlich überträgt, auf den Erweber angerechnet wird. Das heißt, dass für die Fristberechnung der Zehnjahresfrist die Anschaffung Ihres Vaters maßgeblich ist. Ab November 2010 kann also eine steuerfreie Veräußerung insoweit erfolgen.

Als Ausnahme von der Steuerpflicht innerhalb der Zehnjahresfrist käme jedoch auch noch der Aspekt der Selbstnutzung in Betracht:

Nach einem unentgeltlichen Erwerb durch Schenkung oder Erbschaft kommt es jedoch darauf an, wie Sie bzw. Ihr Rechtsvorgänger (der Erblasser oder Schenker) die Immobilie in den Jahren vor dem Verkauf genutzt haben. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn sowohl Sie als auch der Rechtsvorgänger die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatten.

In Ihrem Fall ist der sofortige Verkauf steuerpflichtig. Die Wohnung gehörte im maßgeblichen Zeitraum zunächst dem Vater und aus dessen Sicht wurde sie vermietet und nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Der maßgebliche Zeitraum bestimmt sich wie folgt: wenn Ihnen das Gebäude oder die Wohnung schon seit mehreren Jahren gehört, müssen Sie die Nutzung im Jahr der Veräußerung (= Kalenderjahr, in dem das wirtschaftliche Eigentum auf den neuen Eigentümer übergeht) und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren überprüfen. Der Veräußerungsgewinn ist nur dann steuerfrei, wenn Sie das Gebäude bzw. die Wohnung in diesen drei Kalenderjahren in einem zusammenhängenden Zeitraum zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Hier ist insoweit die Vermietung durch den Vater schädlich.

Der Veräußerungsgewinn wird wie folgt berechnet: für neuere Immobilien müssen Sie die geltend gemachten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn hinzurechnen. Konsequenz: Auch wenn Sie eine Immobilie zum Anschaffungspreis oder darunter veräußern, kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen. Die in der Vergangenheit beanspruchten Abschreibungen fließen dadurch wieder an das Finanzamt zurück.

Diese Nachversteuerung gilt für erworbene Immobilien, bei denen der Kaufvertrag nach dem 31.7.1995 abgeschlossen wurde oder wird.

Vom Veräußerungspreis werden die Anschaffungskosten (Kaufpreis zzgl. Anschaffungsnebenkosten (z.B. bei Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer, Notargebühren)) sowie Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung abgezogen. Dieser Betrag wird um in Anspruch genommene Abschreibung
(nur bei Anschaffung nach dem 31.7.1995) erhöht. Dies ergibt den steuerlichen Veräußerungsgewinn oder -verlust.

Ihr Frag-Steuertipps-Team

Danke für die detaillierte Antwort. Ich habe noch eine kurze Nachfrage wegen den Fristen. Der Notarvertrag zwischen meinem Vater und dem Verkäufer ist datiert auf den 20. Juli. Im Oktober war der Einzug (Übergabe). Der Grundbucheintrag war dann im Dezember. Mit welchem Termin beginnt die 10 Jahres Frist und wann können wir frühestens Verkaufen - d.h. ich nehme an, dass wir den neuen Notarvertrag, über den Verkauf erst nach diesem Datum abschließen dürfen.
Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Für die Berechnung der Fristen kommt es auf den Abschluß des jeweiligen notariellen Vertrages an.

Ihr Frag-Steuertipps-Team