Ermittlung des Wertes für Grund und Boden
Themengebiet: Abschreibungen
Schlagworte: Gebäude, Abschreibung, Landwirtschaftliche Fläche, Ermittlung Wert, Grund und Boden,
Wir haben ein Gebäude mit Freifläche und dazu eine Landwirtschaftsfläche erworben. Da die Zwangsversteigerung anstand, war das ganze zu einem Schnäppchenpreis zu haben. (etwas mehr als die Hälfte des Verkehrswertes lt. Gutachten) Wie ermittle ich in diesem Fall den Wert für Grund und Boden? (kann ich ja nicht abschreiben) Vom Finanzamt habe ich die Auskunft erhalten, dass der Baugrund in dieser Lage mit 120€/m² gerechnet wird, für die Landwirtschaftsfläche gibt es keinen genauen Richtwert (müßte bei 3 oder 4€/m² liegen lt. Auskunft dieser Mitarbeiterin)
Also: Wie errechnet man den Anteil für Grund und Boden genau? Wird das Haus dann lt. diesen Gegebenheiten so "wenig Wert"?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Die Voraussetzung für die Inanspruchnahme einer Abschreibung ist, dass Sie das Gebäude vermieten.
Die Aufteilung eines Anschaffungspreises in Grund und Boden sowie Gebäude stellt in der Praxis oftmals ein Problem dar.
Die Aufteilung kann z.B. im Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude erfolgen ( BFH 19.12.1972 BStBl. 1973 S. 295).
Oft berechnet das Finanzamt den Grund und Bodenwert anhand der Bodenrichtwerte x qm und zieht diesen Wert vom Kaufpreis ab, so dass der Differenzbetrag für die Gebäudebemessungsgrundlage verbleibt.
Hierbei liegt laut BFH Urteil vom 15.01.1985 IX 81/83 ein Verstoß gegen den Grundsatz der Einzelbewertung vor, § 6 EStG.
Eine weitere Methode zur Ermittlung des Gebäudeanteils ist daher die Sachwertmethode (Siehe Gesetz: WertV) , FG Hamburg vom 09.09.2003 – III 268/03.
Hierbei wird sowohl ein Bodenwert- als auch ein Gebäudewertanteil ermittelt.
Danach werden die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Bodenanteil und Gebäudeanteil aufgeteilt.
Beispiel:
Gesamtkaufpreis: Gebäude + Grund und Boden + Landwirtschaftliche Fläche = 150.000,00 Euro.
Bewertung Grund und Boden:
Bodenrichtwert 120 Euro x 400 qm Grundstücksfläche = 48.000,00 Euro
Landwirtschaftfläche: 3 Euro
Bodenrichtwert x 5.000 qm Fläche = 15.000,00 Euro
Gesamt Grund und Boden = 48.000,00 Euro + 15.000,00 Euro = 63.000,00 Euro
Bewertung Gebäude:
Hierfür nehmen Sie den Feuerkassenwert bzw. Brandversicherungwert und ziehen hiervon einen Alterswertabschlag von 0,50 % pro Jahr (Differenz zwischen Baujahr und Anschaffungsjahr) bis max. 25 % ab.
Als Beispiel beträgt der so ermittelte Wert des Gebäudes 100.000,00 Euro.
Verhältnis Grund und Boden zum Gebäude:
Gebäude: 61,35 %
Grund und Boden: 38,65 %
AfA Bemessungsgrundlage Gebäude demnach = 61,35% von 150.000,00 Euro = 92.025,00 Euro.
Sollte der so ermittelte Gebäudewert nicht befriedigend sein, sollten Sie im Schätzwege den Wert des Gebäudes ermitteln und mit dem Finanzamt „verhandeln“, in dem Sie in Ihrer Steuererklärung den geschätzten Betrag als AfA Bemessungsgrundlage ansetzen.
Ihr Frag-Steuertipps-Team