Erwerb einer Denkmal-Immobilie
Themengebiet: Sonderausgaben
Schlagworte: Erhaltungsaufwand, 10f, Denkmal, Sonderausgaben,
Ich erwäge, eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus zur Selbstnutzung zu erwerben. Das Haus wurde in den letzten Jahren vom Verkäufer aufwändig saniert, was in enger Abstimmung mit der Denkmalbehörde erfolgt ist. Die Sanierung wurde Ende letzten Jahres abgeschlossen. Einzelne Wohnungen in diesem Haus stehen jetzt zum Verkauf. Ich frage mich, ob ich als Käufer dieser bereits sanierten Wohnung Sonderausgaben nach §10f EStG geltend machen kann.
Der Verkäufer ist der Ansicht, dass ich als Käufer die von der Denkmalbehörde anerkannten Sanierungskosten anteilig steuerlich geltend machen kann - obwohl diese Kosten beim Verkäufer und nicht bei mir angefallen sind. Der Verkäufer will mir hierzu ein Schreiben der Denkmalbehörde vorlegen, welches die Höhe der unter Denkmal-Aspekten anerkennenswerten Sanierungskosten für das Haus bescheinigt. Damit könne ich in Höhe des auf die Wohnung entfallenden Nutzflächenanteils Sonderausgaben geltend machen (über 9 Jahre verteilt).
Entgegen dieser Auffassung finde ich in der Literatur jedoch die Aussage, dass steuerlich nur diejenigen Sanierungsaufwendungen anerkannt werden, die NACH Abschluss des Kaufvertrages angefallen sind. Wie ist die Rechtslage?
Kann/muss ich im notariellen Kaufvertrag vereinbaren, dass der Steuervorteil vom Verkäufer auf mich übergeht?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Die steuerliche Beurteilung von Denkmälern ist stets eine differenzierte Einzelfallprüfung. Unter der Annahme, dass die übrigen Voraussetzungen der §§ 10f, 7i EStG erfüllt sind, ist dem Verkäufer zuzustimmen. Maßgeblich ist zunächst das Jahr des Abschlusses der Baumaßnahmen. Der Sonderausgabenabzug ist grundsätzlich "objektbezogen" und in den folgenden 9 Kj. möglich. Insoweit haben Sie dann die Möglichkeit, die Erhaltungsaufwendungen als Sonderausgaben anzusetzen. Eine Vereinbarung über die Übertragung eines Steuervorteils ist in diesem Zusammenhang nicht möglich.
Angesichts der Investitionssumme ist es ratsam, sich an einen Kollegen vor Ort zu wenden und die Bescheinigungen, Kaufverträge etc. zur individuellen Prüfung vorzulegen.
Ihr Frag-Steuertipps-Team