Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Sie würden Ihren Angaben nach die 15% Grenze überschreiten. Ihre Aufwendungen müssten über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Falls Sie nun 3 Jahre warten oder die 15 % Grenze dennoch unterschreiten, sollte die nachfolgenden Informationen für Sie interessant sein.

Begriff der Erhaltungsaufwendungen:
Erhaltungsaufwendungen können von Vermietern im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abgesetzt werden. Als Erhaltungsaufwand bezeichnet man Kosten für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen ("Reparaturen im weiteren Sinne"). Beispiele für typische Erhaltungsaufwendungen sind eine Dachreparatur oder die Erneuerung der ausgedienten Heizung. Entscheidend ist dabei, ob bereits vorhandene Teile des vermieteten Gebäudes ersetzt bzw. modernisiert werden. Unerheblich ist, ob die erneuerten Teile noch funktionsfähig waren oder nicht. Nur wenn etwas wirklich Neues geschaffen wird, liegt Herstellungsaufwand vor.

Herstellungsaufwand erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und kann nur im Wege der Abschreibung des Gebäudes abgesetzt werden. Abgrenzungsprobleme zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand kann es etwa geben, wenn durch Baumaßnahmen der Gebrauchswert des Gebäudes ("Wohnstandard") deutlich erhöht wird.

Das Bundesfinanzministerium hat in einem Schreiben vom 18. Juli 2003 die Abgrenzung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen neu geregelt. Danach wird nicht mehr wie bisher nur nach der Höhe der Aufwendungen und ihrem zeitlichen Zusammenhang zur Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes unterschieden. Künftig müssen die einzelnen am Objekt vorgenommenen Arbeiten überprüft werden. Hierbei ist folgendes zu beachten:

1. Wird das Gebäude durch Maßnahmen erst in einen betriebsbereiten Zustand versetzt, sind alle Aufwendungen Anschaffungskosten.

Beispiel: Kauf eines unbewohnbaren Gebäudes und nachfolgende Komplettsanierung.

2. Wird das Gebäude durch Maßnahmen über den beim Kauf vorhandenen Zustand wesentlich verbessert, handelt es sich um Herstellungskosten.

Beispiel: Ein Gebäude mit mittlerem Wohnstandard im Baujahr 1978 wird im Jahr 2003 so modernisiert, dass eine sehr luxuriöse Ausstattung und damit ein höherer Wohnstandard entsteht. In diesem Fall handelt es sich um Herstellungskosten, die nicht sofort steuerlicher Aufwand werden. Anders wäre die Maßnahme zu beurteilen, wenn das Gebäude beim ursprünglichen Standard verbleibt und die Arbeiten lediglich den zeitgemäßen Zustand wiederherstellen.

3. Dienen die Aufwendungen nur der Bestandserhaltung, führt dies zu sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen.

Beispiel: vorhandene abgenutzte oder reparaturbedürftige Bestandteile werden erneuert.
Dies scheint bei Ihnen überwiegend zuzutreffen. Insbesondere bei Reparaturarbeiten ist der Ansatz als Erhaltungsaufwendungen unproblematisch.

Kosten für Erweiterungsmaßnahmen oder den Einbau bisher nicht vorhandener Bestandteile waren und bleiben unabhängig von ihrer Höhe grundsätzlich Herstellungskosten.
Die Feststellungslast, ob es sich bei den durchgeführten Maßnahmen um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen handelt, liegt bei der Finanzverwaltung.
Bei Instandhaltungsmaßnahmen, die vor Veröffentlichung des BMF-Schreibens vom 18. Juli 2003 bereits begonnen wurden, kann auf Antrag auch die bisherige Regelung noch in Anspruch genommen werden, die insbesondere für Objekte günstiger ist, die sich schon länger im Besitz des Investors befinden.

Für noch nicht bestandskräftige Veranlagungen früherer Jahre werden auf Antrag bereits die neuen Regelungen angewendet. Für Zeiträume, für die bereits endgültige Bescheide ergangen sind, ist eine Änderung nach der neuen Rechtsprechung nicht mehr möglich.

Verteilung der Kosten
Neu ist die in § 82 b EStDV (Einkommensteuer Durchführungsverordnung) eingefügte Möglichkeit, größere Aufwendungen für die Erhaltung von zu Wohnzwecken vermieteten Gebäuden auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Die Neuregelung gilt erstmals für Erhaltungsaufwand, der nach dem 31.12.2003 entstanden ist. Sie ist die Neuauflage der Altregelung, die für vor dem 1.1.1999 entstandene Erhaltungsaufwendungen bei einem vermieteten Objekt galt. In der Zeit von 1999 bis 2003 bestand die Option, Erhaltungsaufwand zu verteilen nicht.

Ihr Frag-Steuertipps-Team