Wohnungsverkauf in 2009
Themengebiet: Vermietung
Schlagworte: Vorfälligkeitsentschädigung, Verkauf, zeitpunkt, Werbungskosten,
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe im Jahr 2009 eine Wohnung verkauft.
Stichtag für die letzte Zahlungsrate war eigentlich Januar 2010. Allerdings war das Geld schon eher da und es wurde alles in 2009 abgewickelt.
Kann ich das Vorfälligkeitsentgelt zum Ablösen der Darlehen steuerlich geltend machen und ebenso die Kosten die mir für die Austragung im Grundbuch entstanden sind?
Die Rechnung für die Austragung kam im Januar 2010 - kann ich diese mit ins Jahr 2009 hineinnehmen?
Und kann ich den Leerstand einer Wohnung zwecks des Verkaufs auch steuerlich irgendwie absetzen (Mietausfall etc.)?
Im Voraus ganz herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,
ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Die Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung ist in diesem Fall höchst umstritten, da die Ablösung des Kredites in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit zukünftigen, steuerpflichtigen Einkünften steht. Der BFH hat in mehreren Entscheidungen den Abzug versagt. Allerdings hat das Finanzgericht Köln entschieden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abziehbar ist, wenn mit dem rückgeführten Darlehen sofort abziehbare Werbungskosten finanziert worden waren (FG Köln EFG 02,749). Ich empfehle Ihnen daher die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten anzusetzen. Das Finanzamt könnte aber mit o. g. Begründung in diesem Punkt abweichen. Dann haben Sie die Möglichkeit, einen Einspruch einzulegen bzw. den Klageweg zu verfolgen. Ähnlich stellt sich die Rechtslage für die Kosten des Grundbuchamtes dar. Daher empfehle ich Ihnen, diese Kosten anzusetzen. Es gilt das Zufluss- / Abflussprinzip des § 11 EStG, d. h. die Kosten sind erst im Jahr 2009 abzugsfähig. Der Leerstand der Wohnung macht sich bereits letztlich durch nicht deklarierte Mieteinnahmen steuermindernd geltend.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr Frag-Steuertipps-Team